มาตรการกวาดล้างของจีนเพื่อค้ำจุนภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เวลาจึงจะเห็นผล

CNBC CHINA ECONOMY  : Evelyn Cheng           @IN/EVELYN-CHENG-53B23624      @CHENGEVELYN

จุดสำคัญ

นักวิเคราะห์กล่าวว่า การเคลื่อนไหวครั้งใหญ่ของจีนในวันศุกร์เพื่อเพิ่มการสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เวลาสักพักจึงจะเห็นผล

หากต้องการให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ความต้องการและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านจะต้องปรับปรุงขึ้นหลังจากที่ตลาดตกต่ำมานานเกือบสามปี เอ็ดเวิร์ด ชาน ผู้อำนวยการฝ่ายจัดอันดับองค์กร S&P Global Ratings กล่าวระหว่างเว็บสัมมนาของบริษัทเมื่อวันจันทร์ที่ผ่านมา

S&P ยังคงยึดมั่นกับกรณีฐานจากช่วงต้นเดือนนี้ที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนน่าจะยังคง ‘มองหาจุดต่ำสุด’ เขากล่าว

A real estate construction site in Wanxiang City, Huai ’an City, East China’s Jiangsu province, May 17, 2024.

Future Publishing | Future Publishing | Getty Images

ปักกิ่ง-นักวิเคราะห์กล่าวว่า การเคลื่อนไหวครั้งใหญ่ของจีนในวันศุกร์เพื่อเพิ่มการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เวลาสักพักจึงจะเห็นผล

แม้จะมีข่าวนี้ แต่S&P ยังคงยึดมั่นกับกรณีฐานจากช่วงต้นเดือนที่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนน่าจะยังคง ‘มองหาจุดต่ำสุด’ Edward Chan ผู้อำนวยการฝ่ายจัดอันดับองค์กรกล่าวระหว่างเว็บสัมมนาของบริษัทเมื่อวันจันทร์

“ความสำคัญของการดำเนินนโยบายเมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมาก็คือ รัฐบาลได้ดำเนินนโยบายทั้งหมดเหล่านี้ในคราวเดียว ในวันเดียวกัน และในเวลาเดียวกัน” เขากล่าว “สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่ารัฐบาลจริงจังและทุ่มเทในการรักษาเสถียรภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์”

แต่เขาชี้ให้เห็นว่า หากต้องการให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ความต้องการและความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านจะต้องปรับปรุงขึ้น หลังจากที่ตลาดตกต่ำมานานเกือบสามปี

หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในฮ่องกงพุ่งสูงขึ้นในช่วงปลายสัปดาห์ที่แล้ว แต่แทบไม่เปลี่ยนแปลงในวันจันทร์ ตามดัชนีอุตสาหกรรมจาก Wind Information ซึ่งเป็นฐานข้อมูลทางการเงิน

คาร์ไลล์กล่าวว่า จีนยังคงถูกกว่าอินเดียโดยเฉลี่ย

เมื่อวันศุกร์ที่ผ่านมา ทางการจีนได้ลดอัตราเงินดาวน์ขั้นต่ำลงเหลือเพียง 15% จากเดิมที่ 20% นอกจากนี้ยังได้ยกเลิกอัตราขั้นต่ำของอัตราดอกเบี้ยจำนองทั่วประเทศอีกด้วย

ผู้กำหนดนโยบายยังพยายามที่จะกระตุ้นสภาพคล่องของผู้พัฒนาโดยการอนุมัติเงินทุน 300,000 ล้านหยวน (42,250 ล้านดอลลาร์)ให้กับรัฐวิสาหกิจในพื้นที่เพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ขายไม่ออกและสร้างเสร็จแล้ว เพื่อเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

เราเชื่อว่า ปักกิ่งกำลังมุ่งหน้าไปในทิศทางที่ถูกต้องสำหรับการยุติวิกฤตที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่

ติงลู่

หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีน NOMURA

Hui Shan หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำจีนของ Goldman Sachs กล่าวในบันทึกเมื่อวันอาทิตย์ว่า ”แม้ว่ามาตรการบางอย่างจะไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน (เช่น ข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ขั้นต่ำไม่เคยต่ำกว่า 20% มาก่อน) แต่ก็ยังไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับการประมาณการของทีมอสังหาริมทรัพย์ของเราว่าจำเป็นต้องมีเงินทุนอย่างน้อย 1 ล้านล้านหยวนเพื่อเริ่มย่อยสินค้าคงคลังส่วนเกินและเพื่อให้ราคาบ้านใหม่แตะจุดต่ำสุดภายในหนึ่งปี”

Ting Lu หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ประจำจีนของ Nomura กล่าวในรายงานเมื่อวันจันทร์ว่า ”เราเชื่อว่าปักกิ่งกำลังมุ่งหน้าไปในทิศทางที่ถูกต้องสำหรับการยุติวิกฤตที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่”

 “ปักกิ่งได้เปลี่ยนจากการสร้างบ้านพักอาศัยสาธารณะไปเป็นการสร้างบ้านที่ขายล่วงหน้าจำนวนมากเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้ออีกครั้ง ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการแก้ไขปัญหาใหญ่ๆ นี้”

 “อย่างไรก็ตาม นี่พิสูจน์ให้เห็นว่าเป็นงานที่น่ากลัว และเราคิดว่า ตลาดจำเป็นต้องอดทนมากขึ้นเมื่อรอมาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้น”เขากล่าว

ข้อมูลอย่างเป็นทางการที่เผยแพร่เมื่อวันศุกร์แสดงให้เห็นว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็วในเดือนเมษายนเมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม โดยพื้นที่เชิงพาณิชย์ใหม่ที่ขายได้ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ลดลง 20.2%จากปีก่อน ข้อมูลดังกล่าวยังแสดงให้เห็นด้วยว่ายอดขายปลีกเติบโตน้อยกว่าที่คาดไว้ในเดือนเมษายน

ความมั่งคั่งของครัวเรือนส่วนใหญ่อยู่ในทรัพย์สิน ในขณะที่ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับรายได้ในอนาคตส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค

การสร้างความมั่นใจใหม่ให้กับผู้ซื้อบ้าน

ความมั่นใจของผู้ซื้อบ้านขึ้นอยู่กับแนวโน้มเศรษฐกิจเป็นส่วนหนึ่ง และว่าพวกเขาสามารถรับอพาร์ตเมนต์ที่ชำระเงินแล้วแต่ยังไม่ได้รับหรือไม่ Chan จาก S&P กล่าว

ในประเทศจีนโดยทั่วไปแล้วอพาร์ตเมนต์จะถูกขายล่วงหน้าก่อนการก่อสร้าง แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ปัญหาด้านการเงินสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และปัญหาอื่นๆ ทำให้ระยะเวลาการส่งมอบยาวนานขึ้น โดยผู้ซื้อบางรายต้องรอนานหลายปี

ฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนแตกได้อย่างไร

“หากราคาบ้านเริ่มทรงตัว ฉันคิดว่าจะมีผู้ซื้อบ้านจำนวนมากขึ้นที่เต็มใจเข้ามาในตลาด” ชานกล่าว เขาตั้งข้อสังเกตว่าเนื่องจากการซื้ออพาร์ตเมนต์ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่สำหรับคนส่วนใหญ่ พวกเขาจึง “ไม่อยากเห็นเงินทุนของตนหดตัว”

ดัชนีราคาบ้านอย่างเป็นทางการ 70 เมืองที่เผยแพร่เมื่อวันศุกร์ลดลงอย่างรวดเร็วในเดือนเมษายนเมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม ตามการวิเคราะห์ของ Goldman Sachs ที่พิจารณาจากค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักรายปีที่ปรับตามฤดูกาล

Lu ของ Nomura ประมาณการว่าราคาบ้านในจีนลดลงเฉลี่ย 25% ถึง 30% จากจุดสูงสุดในประวัติศาสตร์ในปี 2020 และ 2021

เขายังประมาณการว่า ยังคงมีอพาร์ทเมนต์ที่ขายล่วงหน้าแล้วแต่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์อีกประมาณ 20 ล้านยูนิต ซึ่งทำให้เกิดช่องว่างทางการเงินประมาณ 3 ล้านล้านหยวน (414,580 ล้านดอลลาร์)

ลู่คาดหวังว่า ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ปักกิ่งน่าจะดำเนินการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยระดับประเทศ เพื่อประเมินว่าต้องใช้เงินเท่าใดในการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้เสร็จ

 “ในมุมมองของเรา การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อบ้านในระบบการขายล่วงหน้าถือเป็นเงื่อนไขเบื้องต้นสำหรับการฟื้นตัวอย่างแท้จริงของตลาดที่อยู่อาศัยในจีน”เขากล่าว

https://www.cnbc.com/2024/05/21/chinas-sweeping-measures-to-prop-up-the-property-sector-will-need-time.html

Click Donate Support Web